La nuda proprietà si riferisce al possedimento di un immobile al quale, però, non è combinato un diritto reale di godimento.
Chi dispone della nuda proprietà di un immobile è titolare del bene immobile, ma non può sfruttarlo come vorrebbe, ovvero non gode del diritto di usufrutto.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consiste nel poter godere ed usare una cosa di proprietà altrui, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. L’usufruttuario di una casa ha il diritto di utilizzare e vivere l’immobile, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge. Il propreitario dell’abbitazione manterrà invece su di essa la nuda proprietà. La legge stabilisce che l’usufrutto non possa durare oltre la vita stessa dell’usufrutturario (se è stato costituito a favore di una persona fisica), mentre non potrà durare oltre trent’anni (se a favore di una persona giuridica). Quindi l’usufrutto non potrà essere trasmesso agli eredi e, in caso di cessione ad una terza persona, non potrà superare la durata della vita del primo usufruttuario.
COME VIENE COSTITUITO L’USUFRUTTO?
Si può costituire con un contratto scritto e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, oppure si può acquisire per usucapione, se per oltre vent’anni il soggetto si comporta apertamente, di continuo e con la tolleranza del proprietario, come se fosse usufruttuario di quel determinato bene.
Nel momento in cui l’usufruttuario muore, l’acquirente della nuda proprietà diventa il proprietario dello stesso, ma ci sono anche delle eccezioni. Il nuovo proprietario può subentrare quando:
- l’usufruttuario non utilizza l’abitazione per almeno 20anni;
- l’immobile subisce una distruzione parziale o totale;
- si accerta un abuso da parte dell’usufruttuario.
IN CASO DI VENDITA DELLA NUDA PROPRIETA’, COSA SI DEVE VALUTARE?
L’età del venditore in caso di nuda proprietà è uno degli aspetti fondamentali da analizzare: più sarà anziano e maggiore diventerà il prezzo della cessione, in quanto l’usufrutto tenderà ad essere più breve. Si tratta di un atto di vendita vero e proprio e per la formalizzazione bisogna affidarsi ad un notaio, evitando le scritture private. Il pagamento, inoltre, può avvenire in un’unica soluzione oppure in maniera rateizzata, sempre dopo che le parti si sono messe d’accordo. La suddivisione delle spese è altrettanto importante. La manutenzione ordinaria è a carico dell’usufruttuario, mentre quella straordinaria (ad esempio ristrutturazioni e rifacimenti) è competenza del nudo propreitario. L’usufruttuario ha anche il compito di pagare le tasse comunali, come Irpef, Imu e Tari.
Ai fini del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, esistono dei coefficienti, che in base alle fasce di età dell’usufruttuario, determinano i valori dell’usufrutto e della relativa nuda proprietà.
Di seguito i coefficienti:
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